不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）は、国家試験である不動産鑑定士試験に合格し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録を受けた者で、不動産の権利関係やその経済価値に関する高度の専門家である。不動産鑑定士は国家資格であり、不動産鑑定士となるためには国土交通省土地鑑定委員会が実施する国家試験に合格しなければならない。
平成18年度（2006年度）からは新制度となり、短答式試験、論文式試験の二回の試験で選抜される。また短答式試験に合格した場合、以後二回の短答式試験が免除され、
旧不動産鑑定士試験は1次試験から3次試験まであった。
1次試験に合格することで2次試験受験資格が得られるが、大卒者等は免除された。また司法試験・公認会計士試験の一次試験合格者も免除された。
2次試験に合格すると2年以上の実務経験を経て不動産鑑定士補となる資格を得る。
3次試験は、2年以上の実務経験と実務補修修了者に受験資格が与えられた。
3次試験に合格すると不動産鑑定士となる資格を有する。
（以上平成17年度までの旧制度）。
職場としては不動産鑑定事務所に勤めるほか、不動産会社、信託銀行などの金融機関などにも勤めることができますが、希少価値がある資格の保有者ということで独立して多くの収入を得ることもできます。
☆不動産鑑定士の仕事内容
不動産を鑑定して評価を下す業務は不動産鑑定士のみに認められている独占業務であるため、不動産鑑定士は不動産の経済価値を決める重要な職務を担っているといえるでしょう。
◎不動産鑑定士の主な業務
公的機関から依頼される業務としては、以下のものが挙げられる。
1. 地価公示法に基づく標準地の鑑定評価
2. 国土利用計画法施行令に基づく基準地の鑑定評価
3. 相続税課税のための路線価の評価
4. 固定資産評価員業務
5. 土地収用法その他の法律により公共用地を取得する際の補償目的
6. 競売事務における評価
7. 国有財産法に基づく国有財産の評価
2. 株式会社へ不動産を現物出資する際の鑑定評価
3. 減損会計における評価
4. 抵当権設定のための鑑定評価
5. 抵当証券発行のための鑑定評価
6. 不動産の証券化に係る鑑定評価
7. 会社合併時における資産評価
8. 会社更生法や民事再生法の要請に伴う資産評価
9. 都市再開発法に基づく市街地再開発事業における従前・従後の各種
10. 独立行政法人化に伴う資産評価
11. 地代や家賃の更新・改定時の係争における評価
12. 相続発生時における資産価値の評価